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                欠薪、停工、貸款逾期,云南“房王”滑向危急時刻

                2022/05/07 來源:財經天下周刊 手機看文章 閱讀量:996

                貪婪的“禿鷲”正在“云南地產一哥”頭頂上盤旋。 ......

                 從商界新秀墮落到監獄囚犯,再到登上財富巔峰,云南“最大房企”俊發集團的掌門人李俊,時隔20年再次走到媒體鏡頭前,竟是給一筆逾期的信托貸款做危機公關。然而,這筆超2億元的逾期貸款,僅僅撕開了這家房企流動性困難的一道口子。處在房地產行業變局中,俊發集團頂著1200億元的負債壓力,要面對的難題還遠不止這些。  

                貪婪的“禿鷲”正在“云南地產一哥”頭頂上盤旋。  

                5月3日,在人民網“領導留言板”上,云南本地房企俊發集團有限公司(下稱俊發集團)的部分客戶投訴其拒退購房金。前一日,俊發集團的部分員工投訴其違反《勞動法》,不允許員工“五一”放假。  

                盡管《財經天下》周刊向俊發集團求證后,公關人員極力辟謠,但危機導火索早已點燃。  

                假期前,俊發集團就因2.19億元信托貸款延期兌付,引發市場風波。面對巨額債務缺口,俊發集團創始人李俊緊急“滅火”,4月28日主動召開新聞發布會穩定軍心,并宣布將“重新執掌俊發”。  

                跟所有在20世紀90年代呼嘯而起的房地產商一樣,俊發集團有過一段意氣風發的時光。李俊本人的從商經歷更是傳奇。  

                1998年,年僅23歲的他成立了俊發集團,但五年后卻因行賄罪鋃鐺入獄。兩年服刑期滿,重出江湖的李俊拉來了時任萬科集團董事長的王石,出任俊發集團的顧問,還一起打造了“水晶俊園”,再次成為云南地產界的風云人物。在2014年至2021年的胡潤榜單上,李俊家族數次問鼎云南首富。  

                小插曲是,2019年李俊將公司全權交給兒子李鎮廷打理,以一種半隱退的狀態,讓“云南王”的身份變得愈發神秘。  

                一位熟悉俊發集團的云南房企人士告訴《財經天下》周刊,這幾年,李俊人雖在幕后,心仍在臺前。此次他宣告回歸,象征意義大于實際作用,更大程度上是給投資者提振信心。  

                畢竟,2.19億元的信托貸款逾期,僅僅撕開了這家企業債務危機的一道口子。處在房地產行業變局中,俊發集團要面對的難題遠不止這些。  

                從2021年下半年開始,俊發集團就因裁員、拖欠民工薪資等問題,被外界非議。雖然李俊說“俊發不存在資不抵債的情況”,但他卻無法回避企業短期資金陷入流動性困境的現實。  

                “云南王”的危機  

                李俊在發布會上坦言,俊發目前遇到了短期的流動性困難。從今年春節后至4月中旬,公司的項目幾乎都處于停滯狀態,住房大面積延期交付。盡管他承諾,全力以赴保質保量完成3.6萬套住房的交付,但業主們并不買賬。  

                “上一個這樣說的人還是許家印?!痹诓糠謽I主看來,雖然俊發集團的規模和負債遠不及恒大,但李俊預計5月全面復工,這對于眼下處于資金困局的俊發集團而言,不是易事。  

                一位接近俊發的市場人士稱,部分項目的確已于4月下旬復工,但問題是現在的工人太少。在云南房產中介人士看來,俊發集團現在無法顧及所有項目,只能優先急需交房的,其他項目暫時可能不會很快復工?!拔覀兏浇粋€項目塔吊都拆掉了,何時交房更沒有明確時間?!?nbsp; 

                過去數月,俊發集團欠薪、裁員、收緊舊改項目、大灣區總部撤離、子公司成為被執行人等消息屢屢傳出,集團方面數次發聲明“回懟”。直到近日2.19億元信托貸款逾期的消息被曝出,才將這家企業的資金問題擺上臺面??“l不再吞吞吐吐,索性將艱難的處境公之于眾。  

                據昆明的房企人士稱,他最早知道俊發資金出現問題大約在2021年的六七月份。當時整個俊發集團的裁員比例接近70%,其中工程、開發、投拓等部門是裁員重災區,不少項目總經理都在被裁之列。  

                去年10月,面對裁員風波,俊發集團官方刊登了一篇《嚴正聲明》,斥責網絡媒體刻意夸大甚至捏造俊發組織及人員調整情況,但未否認正在進行的人事變動。那時的社交平臺上也有不少關于“俊發裁員”的爆料和討論。  

                一位項目外包建筑工程人士告訴《財經天下》周刊,以前工地上每個月都會發放工人的生活費,但到去年11月連生活費都停止了發放。至今,俊發集團仍拖欠他們一年的薪資。  

                為了緩解現金流,從去年年底開始,俊發集團低價出售車位、商鋪和地下室等資產。以前每平米13000元至15000元的車位,現在卻降到了9000元左右。  

                今年4月,俊發又推出多個工抵房項目。所謂“工抵房”可理解為開發商因無法支付工程款,通過把房子抵押給施工方,以抵銷賬款。  

                由于俊發開發的樓盤大多是精裝房,一般情況下會高于市場價,但此次推出的工抵房,均價10000元/平米左右,遠低于市場價,甚至有的項目工抵房單價低至3999元/平米,幾乎是“骨折價”出售。  

                評級機構的消息最靈通。今年2月,惠譽下調了俊發集團的評級。  

                據惠譽統計,截至2021年6月底,俊發集團手頭的無限制現金只有45億元。但2022年10月、12月,俊發集團分別有一筆20億元的境內公司債券和2.37億的美元債券到期,另有20億元公司債于2023年3月到期。降至0.4倍的短債比,意味著俊發集團即將面臨巨大的償債壓力。  

                在4月28日的新聞發布會上,李俊試圖給市場喂上一顆“定心丸”——公開披露截至2021年末,俊發集團總資產1580億元,權益有息負債263億元,未售土地儲備資源3872億元,其中已確權拿到土地證的貨值有1263億元。  

                從這組數據的表面上看,俊發集團的資產覆蓋有息負債綽綽有余。但截至2021年6月末,俊發集團總負債1236.65億元。面對工程欠款、項目停工、債務密集到期,如何在短期內將這些資產轉化為真金白銀,才是俊發當下最大的考驗。  

                俊發集團創始人李俊  

                圖源/俊發集團官方微信  

                失意的擴張  

                不可否認,俊發集團如今的資金狀況出現惡化,與疫情和房地產市場的變化不無關系。  

                俊發集團起家于昆明,大部分項目亦集中于此。2021年,昆明房地產市場整體下行??硕饠祿@示,去年昆明商品房供應較2020年下降36%,成交量較2020年全年下降22%。  

                另據昆明銳理數據統計,2021年5月,昆明新建住宅平均15000元/平米左右,下半年的樓盤幾乎集體降價促銷,房價至10月達全年最低點,徘徊在13000元/平米。再加之去年年底疫情反復,包括俊發在內的許多房企,銷售量都受到很大影響。  

                公開數據顯示,2021年俊發的總合同銷售額達530億元,同比下滑20%?;葑u預計,由于行業需求和市場情緒普遍疲軟,2022年的合同銷售額將進一步下降。  

                然而,這些還不是讓俊發爆雷的最直接原因。2021年房地產行業融資政策收緊,金融機構嚴格控制對房企的融資放款??“l集團從去年10月至今,沒有獲得一筆貸款,且為確保征信,公司還給銀行歸還了90多億元的貸款,直接造成現金流減少約230億元。  

                談及此事,李俊似乎有些后悔。他表示,公司內部對金融機構不放貸款沒有引起高度重視,“不放就算了,可以靠銷售?!?nbsp; 

                只是李俊沒想到,當所有客觀因素綜合到一起,在融資和市場兩頭夾擊下,俊發集團的現金流會惡化得如此迅速。不過,他也反思了主觀原因,坦言過去的俊發習慣了安逸,遇到問題,反應不及時。  

                多位市場人士告訴《財經天下》周刊,俊發在云南深耕多年,屬于本地房地產龍頭企業,根深葉大,發展一直較為順暢。即便是近年,包括融創、碧桂園、萬科等外來房企紛紛加碼云南市場,也沒能撼動俊發的地位。  

                “他們拿到的地塊都地段好、優質?!币晃回撠熢颇蠀^域的房企人士表示,在昆明,各個區都有俊發的樓盤,十分受本地人歡迎。  

                或許正是前期發展得太順,讓俊發在市場發生急劇變化時,缺乏足夠的危機意識??梢宰糇C的是,過去一年,當各家房企勒緊腰帶、謹慎拿地時,俊發集團卻逆勢擴張。  

                2021年,昆明市土地出讓金下降到最近5年最低值,主城五區土地出讓面積較2020年銳減85%。多數品牌房企按兵不動,就連碧桂園、龍湖、招商、中鐵建等頗具實力的房企都選擇少量拿地,只有俊發集團十分“勇猛”,2021年全年拿下了昆明新供應土地的1/3。  

                而且在2021年6月的上海集中土拍時,俊發集團還與上海燦輝國際集團、上海徐涇資產經營管理有限公司合力斥資15.37億元在上海青浦區拿下一宗土地。  

                上述接近俊發的市場人士告訴《財經天下》周刊,去年五六月份后,隨著恒大困境浮出水面,市場信心大受影響,許多在昆明的開發商普遍降價促銷。但那會兒的俊發,樓盤價格反而微漲?!百彿空叨喾綄Ρ?,俊發銷售多少會受到一定影響?!?nbsp; 

                還有一個擴張“后遺癥”的項目。2017年,俊發集團以452億元承債式收購云南中豪集團,將后者旗下爛尾的螺螄灣國際商貿城收為己有。但據李俊計算,螺螄灣給俊發帶來了309億元的債務負擔,“如果俊發沒有收購螺絲灣項目,有息負債將大幅減少80%以上?!?nbsp; 

                除了被商業地產連累,依靠舊改項目起家的俊發集團,在城市更新業務上也玩砸了。  

                這些年,俊發集團加碼全國化,先后在上海、西安、廣州等地推進舊改項目。2019年俊發在廣州正式成立大灣區公司,一年內就在大灣區摘得3個舊改項目。其中,廣州增城區藍山村項目投資總金額高達82億元。  

                原本試圖在全國復制云南成功的城市更新模式,但俊發忽略了“外來的和尚難念經”。尤其是舊改,大多數的項目都是由本地企業操刀,外來房企對當地市場不熟悉,又無資源積累,加之開發項目規模大、周期長,沉淀資金多,勢必會拖累企業的現金流。  

                今年2月,市場傳出消息,俊發集團已收縮其在廣州的舊改業務,大灣區總部更是人去樓空。  

                圖源/俊發集團官方微信   

                老帥回歸,能否力挽狂瀾?  

                最近兩個月,李俊一直忙于拜訪央企、國企。據他透露,5月份將有關于重大資產合作、處置的消息公布。  

                但一位云南民營房企人士對此持謹慎態度,他認為云南房地產市場當前并不樂觀,找央企接盤不太容易。況且,作為云南本地企業,盡管早年間該公司在核心區域搶到不少好地塊,但多年過去,項目存量已經很少,此時對央企來說,接盤意義已經不大。  

                在行業人士看來,俊發手里的新地塊,除非合作開發,否則對謹慎的央企或許沒有足夠大的吸引力。不過,也有市場人士推測,由于俊發項目集中分布于昆明,又是云南本地龍頭企業,一旦倒下,會產生更多問題,當地政府、國企或會給予一定支持。  

                4月18日,李俊拜訪了云投集團。在發布會上,他調侃道,過去這么多年,俊發沒賣過一處資產、一塊地,從來都是買資產、買地,“缺乏談合作的經驗”。  

                的確,俊發集團從成立之日起,就沒太受過罪,因為李俊還是個標準的“富二代”。他的父母李黎明、石寶鳳是云南改革開放初期的企業家,被譽為“云南創業第一代”。見過李俊的人描述,他個頭不高,偏黑瘦,氣場強。即便在年輕時曾入獄,也沒有消磨斗志,最后還成了地產圈的“云南王”。  

                但這次,李俊是真遇到難題了。今年1月,他還將久經沙場的俊發前CEO趙彬從紅星地產請回來,讓兒子李鎮廷讓出了總經理之位。然而這些安排能否幫助俊發渡過難關,目前還是未知數。  

                看到近期多地房地產政策暖風頻吹,李俊把更多希望放在了236億元的可售貨值上,賣房回款是他覺得最靠譜的方式。  

                特別是4月16日,昆明出臺了樓市支持政策,在加快商業商務用房去化、紓解疫情期間房企困難、鼓勵多種方式回遷安置、調高住房公積金貸款額度等方面共計提出25項意見。李俊表示,俊發會按照省市購房政策指定特定貨包向剛需剛改客戶推廣,另外還推出了“公積金貸款補貼計劃”,以刺激銷售。  

                可市場的表現真的會如他所愿嗎?  

                一位房企營銷人士表示,隨著銀行貸款和公積金政策放寬,近期售樓部來訪量的確有所上升,但實際成交量仍有限,觀望者太多?!氨M管政策逐漸放開,購房者手上有錢,但整體經濟形勢不好,大家還是不敢買?!?nbsp; 

                并且,相較于其他房企,俊發集團還要面對重拾購房者信心的難題。有昆明的房產中介告訴《財經天下》周刊,有購房者在上個月購買了俊發的房子后,不到一個月就退掉了,只因為擔心俊發交房時間拖得太長。  

                此外,由于俊發拖欠傭金,加之不少項目復工、交房時間遙遙無期,有中介稱,已經不再主推俊發的樓盤,改為推更為穩妥的央企、國企樓盤。  

                換言之,未來,俊發集團如果找不到“接盤俠”,那么對于李俊來說,就不是簡單地做“剪刀手”那么簡單了。答案或許就在這個5月揭曉。  

                (責任編輯:孫蕾)

                本文內容為作者個人觀點,不代表水泥網立場。如有任何疑問,請聯系news@ccement.com。(轉載說明

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                2022-05-20 10:11:07
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